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刘世锦:如何看待三四线城市的房地产市场

发布日期:2021-11-12 21:43   来源:未知   阅读:

    我国的房地产市场维持了多年高速增长,2014年开始回调。回调以后,说法比较多。有人说中国的房地产市场就是周期性的波动,过一段时间又会起来。但是我们的观点非常明确,它就是历史性的拐点。为什么这么讲呢?房地产投资中的70%是流向城镇居民住宅的,它的历史需求峰值是1200万—1300万套,大体上相当于城市居民户均一套的水平。这是根据人口结构及国际上的经验等多种方法测算出来的,基本上得到了公认。这个历史需求峰值2014年的时候已经达到了,达到以后房地产的投资从总量来讲就是持平,然后逐步下降,不会再上去了。

    房地产的问题比较复杂。我前段时间想在北京买房,突然间房价涨得很厉害,说房地产已经出现拐点了。为什么房价涨得这么厉害?原因也是比较复杂的。我想讲,房地产市场从来不存在全国性市场,都是区域性市场。在某个城市里,这个街道和那个街道,甚至转个弯,房价都可能差很多。

    中国的城市化进程有三个重要的趋势。第一个趋势是我们讲得最多的农民进城,进城以后他要住房啊。第二个趋势是城市结构在发生很大的变化,一部分城市的基础设施在衰落,另外一些城市的基础设施在增长。像珠三角、长三角、京津冀这些地方,是大的城市带、城市群。为什么现在人们都朝这些地方去?现在的年轻人、大学毕业的同学们,一般都愿意到这些地方去,尽管有道路拥挤、住房困难等各种各样的问题,但是还是想去。为什么呢?简单说就是创业的机会比较多、挣钱的机会比较多,因为经济聚集,城市化程度比较高。这就是城市化的规律。最近东北现象值得研究。东北有些数据,可能不太准,说是最近几年每年至少有200万人往外走,导致当地的房子卖不掉。这就涉及农民进城进哪个城的问题。当地的老百姓特别是农民,不进东北当地的城市,直接到北京、上海、深圳这些地方去。中国的城市正在分化,一部分在衰落,一部分在更快地发展。很多地方是在市场化、国际化、现代化的过程中完成的城镇化,也有的是以前形成的城镇化,特别是有些城市自豪地说,我这个城市1000多年前就有了。1000多年前的城镇是不是有竞争力,要画很大的问号。所以我觉得现在不要简单说三四线城市怎么样,三四线城市也分在什么地方。在几个大的城市带、城市群,三四线城市的房地产市场也不会很差。如果是人口净流出、没有竞争力的城市,就算是在省城里面,房地产市场也在严重地衰落。第三个趋势就是大城市包括北京等特大城市,闹市区相当一部分人想往外走,即所谓“郊区化进城”。像我这样年龄大一点的,有些离退休的,或者有些不用坐班的—北京有些单位比如科研院所也不一定天天坐班,他们就愿意在郊区买房子,朝外走。大都市里面特别是闹市区,太拥挤了,还存在空气不好、交通不好、生活成本太高等问题。所以到发达国家去看,基本有钱人都住在郊区,在城里住的基本都是低收入者。这种情况在中国也已经发生了,要好好研究。

    一线城市房价涨得厉害,还有一个很重要的因素,就是我们货币发行多了。货币多了以后到什么地方去?投资的标的物太少了。在深圳推高房价的资金,相当一部分来自投资或者投机需求。政府采取措施还是比较及时的,最近一两个礼拜,深圳、上海等地的住房成交量包括价格都开始回落,有些回落幅度相当大。媒体上有些标题说一套房子一晚上掉十几万元、100万元,等等。当然,那是大房子,听起来也有点炒作了。

    这反映出中国经济一个很大的问题:投机性的东西太多,对中国经济转型升级很不利。一方面,抬高了这个城市的生活成本。比如深圳,之前大学毕业生很多人愿意到那儿去,现在很多年轻人已经去不了了,房子买不起。另一方面,有些企业也准备往外转移。所以,经济问题很复杂。

    (本文摘编自《北京大学理论名家大讲堂(第一辑)》,人民出版社2021年10月出版)

    

    

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